Una delle operazioni più difficili nel nostro lavoro è la stima, ovvero la quotazione di un immobile Nel momento in cui viene messo in vendita.
Come si fa una stima?
- Uno strumento fondamentale è la banca dati delle quotazioni immobiliari dell’Agenzia delle Entrate. Le quotazioni medie al metro quadro le reperiamo tra i dati di OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, sui rogiti del semestre presedente)
- Una serie di fattori specifici ci aiutano poi nella definizione del prezzo, alcuni riguardano l’appartamento, altri l’immobile nel suo complesso, la zona i servizi ecc. per esempio :
- terrazzi, cantina, annessi
- numero di piano, ascensore?
- riscaldamento
- esposizione, areazione e vista
- stato di conservazione
- luminosità
- I confronti in zona, con gli altri immobili in vendita (Stima Comparativa)
I prezzi esposti nelle pubblicità possono differire dalle stime. E questo è un male. Spesso i proprietari sono in possesso solo di dati comparativi (“ho visto su immobiliare.it che nella mia via si vende a 4000€/mq…”) ed elaborano così un prezzo dei desideri, che è distante dal giusto valore che gli acquirenti saranno poi disposti a pagare.
Ma i prezzi dei desideri si contagiano l’un l’altro! Ecco che magari in una piccola zona potete trovare 20 bilocali in vendita a prezzi che considerate “alti”. E lo sono! Altrimenti non ci sarebbero così tanti appartamenti in vendita in due strade!
Talvolta gli Agenti Immobiliari pubblicizzano prezzi maggiori ai valori prospettati per accontentare il venditore, (e ottenere l’incarico) ma così facendo determinano ad un’asta al rialzo dei prezzi di zona. Spesso una bolla non giustificata.
Da cosa si capisce un’esagerazione?
Ricorda: Le case sui motori di ricerca sono quelle in vendita, e quindi non ancora vendute. Quando il prezzo è giusto a Milano la casa va via in poco tempo! Non più di tre o quattro mesi, quindi se in una piccola area trovate molti appartamenti simili probabilmente alcuni sono “fuoriprezzo”
E’ capitato anche a noi di cadere nella rete della bolla di zona. Dopo qualche settimana di visite una chiaccherata con il venditore è sempre opportuna.
