Il mercato immobiliare Milanese e quello nazionale corrono su due direzioni diverse. Il grafico in testa, elaborato da Scenari Immobiliari e pubblicato dal Corriere della Sera lo mette bene in evidenza.
Scenari Immobiliari si definisce “una realtà indipendente specializzata nell’analisi e confronto dei mercati immobiliari nazionali ed esteri.” Nel proprio report annuale hanno confermato dati ed evidenze con quanto ci è capitato di scrivere ultimamente in altri post:
Lo scenario internazionale, legato ad inflazione ed aumento del costo del denaro, sta avendo un importante impatto sul mercato di Milano. In particolare si osserva da qualche settimana un rallentamento delle trattative.
I prezzi molto cresciuti e la diffusione dello smart working, associata alla riqualificazione di aree non centrali rendono meno importante la localizzazione dell’immobile e spingono i prezzi nelle periferie ben servite.
L’anno scorso si sono vendute circa 27’000 unità residenziali di cui circa l’85% usate.
L’edilizia nuova, dove ormai la qualità è standard, viene proposta sempre a prezzi alti, con una media di 6’000€/mq anche in zone periferiche con un margine di trattabilità ridotta (<5%), anzi avviene in questa fase che in fase di consegna si abbiano dei sovrapprezzi dovuti a materie prime…
Per quanto riguarda l’usato spesso le richieste iniziali dei proprietari sono troppo alte. E infatti qui lo sconto in fase di trattativa presenta un valore medio del 10%.
Resta forte la capacità attrattiva della città: 2 acquirenti su 10 a Milano non sono residenti nel comune. Chi viene da fuori in genere compra per investimento o per i propri figli, e ha un budget medio di 450’000 €
Nei prossimi 5 anni è prevista l’immissione sul mercato meneghino di circa 9’000 nuove unità. Non mancano i progetti di Housing Sociale a prezzi concordati nelle aree in riqualifica.
In conclusione, è vero che il valore a 10 anni degli immobili si è mediamente alzato del 5,4%… ma non è assolutamente detto che un immobile acquistato a 200’000 euro nel 2012 possa essere rivenduto a 215000 ora, perchè nel frattempo ha 10 anni in più, ci sono nuove classi energetiche da considerare, il nuovo ha un valore molto più alto rispetto 10 anni fa (oltre il 12%) e quindi sposta la media del quartiere … insomma molto probabilmente l’immobile in questione non ha perso valore, ma è difficile che ne abbia realmente guadagnato, a meno di nuovi servizi (MM, Scuole….
