A Milano, una casa su cinque viene acquistata per essere affittata, ma questa operazione è davvero redditizia? La risposta non è semplice e dipende da molte variabili.
L’analisi di Gino Pagliuca in un articolo del Corriere si concentra su affitti classici a canone libero (4+4), immaginando che l’inquilino paghi regolarmente per tutto il periodo e sia sempre lo stesso; difficile a Milano dove gli inquilini cambiano spesso. Inoltre, si basa sul semplice l rendimento immediato, non il capital gain, ossia la differenza tra il valore attuale della casa e quello futuro, che potrebbe addirittura non aumentare a causa della necessità di ristrutturazione dopo otto anni.
Rendimento degli Investimenti
Per comparare gli investimenti immobiliari con altri strumenti finanziari, viene usato come riferimento il rendimento dei BTP a otto anni, che oggi è del 3,75% lordo (3,2% netto). Questo dato è sicuro perché i titoli di Stato hanno un valore di rimborso predeterminato se tenuti fino alla scadenza.
Al contrario, il rendimento degli affitti presenta più variabili. Ad esempio, per un appartamento di 70 metri quadrati a Milano, il rendimento lordo medio è del 5,17%, ma netto scende al 3,36%, solo leggermente superiore ai BTP, ma con molti più rischi.
Zone di Milano e Provincia
Le differenze di rendimento variano significativamente tra le diverse zone di Milano:
- Centro Storico: Rendimento netto del 2,3%
- Porta Venezia, Porta Romana, Ex Fiera: Tra il 2,7% e il 2,8%
- Baggio e Ponte Lambro: Rendimento superiore, rispettivamente del 4,6% e del 4,4%
Nelle zone di pregio, il potenziale di rivalutazione nel tempo dell’immobile è più alto, ma comporta anche rischi maggiori, e da considerarsi sempre la necessità di ristrutturazione dopo affitti lunghi.
Considerando i comuni della provincia di Milano, il rendimento netto medio degli affitti si attesta al 6,8%, con canoni che in alcuni comuni superano i 1.000 euro al mese. Ad esempio, Gorgonzola raggiunge 1.156 euro al mese, seguita da Vimodrone e Segrate.
Affitti Brevi Per gli affitti brevi, il rendimento effettivo è più incerto, dovendo detrarre tasse, spese di gestione, utenze, commissioni delle piattaforme e costi di gestione delle prenotazioni. Affidandosi a una struttura professionale, il tasso di occupazione aumenta, ma il guadagno netto può essere minore. Gli affitti brevi continuativi hanno senso solo per alcune zone di Milano e non per il territorio comunale
